Una de las tareas recurrentes que tenemos en Stable Real Estate es analizar en tiempo real una serie de variables que nos indican cómo están los diversos mercados y áreas de posible inversión inmobiliaria.
Frecuentemente, debemos responder a preguntas como
si comprar o alquilar la vivienda habitual o si es idóneo invertir en renta de viviendas en alquiler.
Aquí nuestra respuesta actual ( porque todo está en movimiento) y el porqué.
EL MERCADO INMOBILIARIO DE RENTAS ESTÁ CARO. NO ES RECOMENDABLE
La valoración de un inmueble se puede hacer de muchas formas: una de ellas es según la rentabilidad exigible a la renta que recibiremos.
En estos momentos, aunque la valoración del inmueble está aún por debajo de 2008 en muchas ciudades, no sucede así la renta. Con lo cual, las subidas parece que serán poco asumibles para los arrendatarios y más si lo ponemos en contexto de la situación económica de calle que espera a la sociedad en 2021 y 2022. Y, además, en este entorno, la rentabilidad de las rentas recibidas (siempre hay ciudades y áreas) es muy baja
¿Por qué ocurre esto? Los tipos de interés están históricamente bajos y las hipotecas nunca han sido tan baratas. Pero el acceso a la vivienda es más difícil que antes. Los requerimientos , a causa de la presión del BCE a los bancos españoles, se han disparado. Y no se permite dar financiación si no se cubre el coste de la cuota de forma sobrada, se tiene un historial crediticio inmaculado y estabilidad futura en los ingresos. Además de que, por norma, se está ofreciendo, como máximo, el 80% del precio de compra, lo que implica que tienes que tener cash suficiente para ese 20% que falta, los gastos de compra y ,además, amueblar y quedarte con un margen de dinero para tranquilidad futura… una quimera en muchos casos. Y la familia, que suele ser el refugio español, no puede con todo
De esta forma, resulta difícil comprar porque no salen los números. De ahí la importante subida en ratios de alquiler. La renta media de alquiler ha subido de media 4 veces más que el sueldo. El porcentaje del salario que se dedica a pagar el alquiler no ha parado de subir en los últimos 5 años: desde el 25% hasta el 40%, llegando, en los casos de Madrid y Barcelona al 55%.
En conclusión, en estos ratios, podemos afirmar, sin riesgo a equívoco, que el ciclo de alquiler inmobiliario está más que maduro y la vaca no dará para mucho más. Hay mercados dentro del Real Estate ahora mismo cuyas variables nos indican que es mucho más atractivo. Nuestro trabajo, el de Ariete, es identificarlos y ajustar las velas en esa dirección.
Keko Martínez, presidente del Grupo Ariete Wealth Management.
